Etude du modèle d’affaires de REALSTONE SA

Introduction

La finance durable est un pan de la finance qui s’attache à prendre en compte des critères ESG, c’est-à-dire liés à l’environnement, au social et à la gouvernance. La finance durable comprend notamment l’ISR (investissement socialement responsable), et plus généralement l’investissement responsable. Actuellement, l’attention est focalisée sur le climat, suite à la charte de l’ONU et aux accords de Paris. Le 21eme siècle doit voir un changement de stratégie et de modèle afin de préserver nos ressources et notre environnement, et la finance se détacher de la vision minimale de Friedmann. Beaucoup de sociétés, dont Realstone SA affiche leur implication dans ce changement.

La durabilité est-elle partie intégrante de la stratégie de cette société ?

Quelles motivations ont poussé la direction vers cette orientation ?

Quel est l’apport de Realstone sur le développement durable.

Je vais répondre à ces questions dans cette analyse.

Realstone SA fût créée en 2004 par Estéban Garcia, et son siège est à Lausanne. C’est une société indépendante de fonds d’investissements immobiliers de droit suisse, agréée par la FINMA. Son fondateur est un vaudois licencié en droit et diplômé en droit bancaire ; il débuta sa carrière en finance avant de s’orienter vers sa passion l’immobilier.

 

I – Présentation des actifs et de la stratégie de Realstone :

Realstone est une société de fonds d’investissements, avec des investisseurs privés et institutionnels, dont les principaux investisseurs sont les caisses de pension.

La société détient aujourd’hui deux fonds :

            1 –  Realstone Development Fund

Ce fonds est un fond de développement immobilier résidentiel suisse ouvert au public respectant les principes du développement durable.

La gestion s’articule autour de six principes :

Ecologie : respect des principes du développement durable

Développements : construction d’un parc d’immeubles neufs destinés à la location en centres urbains

Valorisation : croissance potentielle du capital dans la phase de développement

Avantages fiscaux : porteurs de parts exonérés d’impôts

Expertise : équipe intégrée de spécialistes de l’immobilier, du droit et de la finance

Facilité : accès à des projets immobiliers diversifiés dans toute la Suisse

Valeur des Actifs Immeubles au 30.06.17 : CHF 648,320,000.00

Les objectifs sont :

  1. Pérennité des investissements : développer dans un but de conservation et de mise en valeur des biens à long terme.
  2. Localisation : investir dans les centres urbains à fort potentiel de croissance démographique.
  3. Développement durable :construire des immeubles aux performances énergétiques élevées (standard MINERGIE®), permettre à l’ensemble des couches sociales de la population de se loger (familles, étudiants, personnes âgées et à mobilité réduite, etc.), densifier les centres urbains en limitant ainsi les besoins de déplacements privés.
  4. Valeur ajoutée : mettre en valeur et gérer activement les immeubles afin d’optimiser leur rendement tout en réduisant les charges des locataires.

Ce fond a fait une émission de capital en juin 2017, qui a remporté un grand succès puisque l’ensemble de la demande a représenté plus du double du capital offert. Le fond est par ailleurs depuis cette date côté à la bourse suisse SIX. Sur ce fond Realstone détient à la fois les immeubles et les terrains afin de minimiser les conflits d’intérêts, et d’optimiser la gestion du parc immobilier.

On note ici une confiance des investisseurs dans cet acteur du marché immobilier suisse. Un des points essentiels de sa stratégie est de privilégier les centres urbains ou leur proximité, afin de minimiser les effets négatifs du transport et des déplacements pour le travail ou les besoins quotidiens. Ce choix, malgré parfois une concentration importante de logements apporte cependant plusieurs avantages durables : réduction de l’utilisation de la voiture, de la pollution, du temps de déplacement et donc de l’émission de CO2, éviter que les villes ne dévorent trop les campagnes… Pour beaucoup d’autres acteurs de suisse romande, comme la BAS, ce critère est essentiel. Je note également l’importance de la mixité et du critère social.

La stratégie de long terme pour la pérennité des investissements, se base sur la qualité du choix des matériaux dans la construction des immeubles selon les normes environnementales Minergie ou Immolabel crée par Signa-Terre, ce qui permet ainsi une meilleure gestion des coûts de maintenance, de fonctionnement au quotidien, et de longévité du bien.

Pour rappel, Minergie est un label suisse depuis 1998 dédié au confort des bâtiments, à l’efficacité énergétique (par l’isolation, utilisation des énergies renouvelables), au confort thermique et au maintien de la valeur du patrimoine immobilier. Un bâtiment respectant ce standard, a une consommation d’énergie 2 à 3 fois plus faible qu’un bâtiment traditionnel.

Le bien verra son rendement s’accroitre dans le temps, tout en minimisant l’évolution des coûts. Cette approche s’inscrit bien dans la durabilité sur deux aspects : minimiser l’effet sur l’environnement et utiliser des matériaux renouvelables ou issus de gestion responsable.

2 – Realstone Swiss Property

Ce fond créé en 2008, investit principalement dans des immeubles résidentiels diversifiés dans toute la Suisse. Les deux-tiers des investissements se situent en Suisse alémanique, avec une prédilection pour la périphérie des grandes villes. Il permet à l’investisseur de saisir rapidement les opportunités qu’offre ce secteur, sans les contraintes usuelles de gestion du propriétaire.

Le fonds en bref

Fortune totale du fonds au 31.03.2016: CHF 962,871,942.00

Avantages fiscaux : porteurs de parts exonérés d’impôts

Expertise : équipe intégrée de spécialistes de l’immobilier, du droit et de la finance

Facilité : accès à l’immobilier résidentiel diversifié dans toute la Suisse

Sécurité : valeur refuge comparé aux autres classes d’actifs

Stabilité : distribution régulière de dividendes

Les objectifs sont :

  1. Pérennité des investissements : acquérir dans un but de conservation et de mise en valeur des biens à long terme.
  2. Localisation : investir dans les régions et types d’immeubles les plus attractifs en Suisse.
  3. Développement durable : rénover en vue d’améliorer la performance énergétique des bâtiments.
  4. Valeur ajoutée : gérer activement les immeubles afin d’optimiser leur rendement tout en réduisant les charges des locataires.
  5. Performance : générer pour les porteurs de parts une plus-value durable et une distribution régulière de revenus.

Avec une politique progressive, fidèle à ses valeurs et objectifs, Realstone se développe sans trop se diversifier, ni s’éloigner de son cœur de métier. Cette approche semble valoriser Realstone aux yeux des investisseurs, ainsi que de ses partenaires, qui continuent de travailler sur leurs nouveaux projets. La société a bien compris qu’investir durablement dés l’initiation du projet, apporte un rendement et une valeur ajoutée plus stable à terme. Pourtant la société met également bien en avant l’attrait financier de ses investissements. A la création du fond, Realstone annonce une distribution 1.5% au-dessus du rendement des obligations de la Confédération à 10 ans. Le fond connaît des réévaluations périodiques afin de devenir une véritable valeur-refuge, et être attractif sur le marché. Le rendement moyen demeure autour des 7%. Il choisit ses investissements selon onze critères liés à la localisation de l’immeuble, et sept critères de qualités. Il introduit le système alémanique de décompte des frais accessoires, distincts du loyer, en Suisse romande, afin de maîtriser les coûts.

Realstone va même plus loin dans sa démarche durable. Le fondateur s’inspire d’expériences en Australie, et soutenu par les Services Industriels de Lausanne, en 2010 il lance le « Smart Metering ». C’est le premier projet pilote de Suisse, et ce concept novateur vise à réduire la consommation énergétique d’un bâtiment de 10 à 15%.

Le « Smart Metering » est un compteur intelligent, avec des interfaces conviviales permettant aux locataires de mieux gérer leur consommation énergétique. Ce concept novateur créé avec leurs partenaires Néo Technologies et Signa-Terre, verra le jour en février 2011, sous le nom de « Green E-Value ». Cet outil peut être utilisé sur les nouvelles constructions, comme les rénovations pour maîtriser, surveiller et économiser les énergies.

Aujourd’hui il se décline en trois versions :        

– Building pour l’immeuble et son gestionnaire

– Résident pour chaque appartement

– Kiosk pour l’entrée et donc l’effort collectif.

Le coût de cette innovation s’élève à 300,000 CHF. En s’engageant dans le domaine de l’énergie, Realstone et son fondateur montre une envie de changement collectif, d’une sensibilisation de chaque locataire, et un fort souhait d’être précurseur et initiateur dans le développement durable. Gérer au mieux sans gaspiller.

 

II – La philosophie de l’entreprise :

Je reprendrais ici les deux chartes de Realstone qui résument bien sa mission.

CHARTE QUALITÉ

  • NOTRE MISSION
  • Offrir des produits performants en misant sur l’innovation, le professionnalisme, l’indépendance et le développement durable pour satisfaire une clientèle exigeante.
  • NOTRE VISION
  • Croître en devenant une référence en termes de performance et un exemple à suivre en termes de développement durable dans le secteur immobilier. Capitaliser sur nos atouts et véhiculer une image forte à laquelle nos collaborateurs, clients et partenaires sont fiers d’être associés.
    Développer des produits de pointe pour continuer à répondre aux attentes de nos investisseurs.
  • NOS VALEURS
  • PRÉCISION, ESPRIT D’ÉQUIPE, EXCELLENCE

Realstone s’engage de façon responsable dans la conduite de ses affaires au quotidien. Elle agit de manière transparente, met en œuvre une politique d’amélioration constante de son organisation et de ses structures.

 

CHARTE ENVIRONNEMENTALE

NOTRE MISSION

Offrir des produits performants en visant, sur le long terme à minimiser notre impact sur l’environnement.

NOTRE VISION

Devenir la référence en matière de respect de l’environnement dans le secteur de l’immobilier tout en préservant la performance de nos fonds.

NOS VALEURS

INNOVATION, SENSIBILISATION, RESULTATS

            Selon mon analyse, les points résumés dans cette charte sont bien mis en œuvre par Realstone. Au chapitre suivant, je vais regarder plus précisément un de leur investissement du fond de développement : le projet Sébeillon à Lausanne.

 

III – L’Investissement Sébeillon :

            En 2013, Realstone achète le terrain industriel du quartier Sébeillon à Lausanne, à la Poste et aux CFF, sous la volonté de la ville de lutter contre la pénurie de logements, en incitant les propriétaires de surfaces constructibles de participer au développement immobilier. Avec un coût de 150 millions de francs, les travaux dureront deux ans, et le projet sera livré en 2016.

Voici le projet Sébeillon résumé selon les critères ESG :

Environnement :

  • Construction réalisée selon les normes Minergie
  • 374 m2 de panneaux solaires assurant 60% des coûts de production d’eau chaude annuelle
  • 315 m2 de panneaux photovoltaïques servant à l’éclairage des cages d’escaliers
  • Des jardins et allées piétonnes
  • Desservit par le métro et le tram

Social :

  • 350 logements avec environ 1 000 habitants, répartit sur 5 bâtiments
  • 27 logements protégés pour les personnes âgées ou à mobilité réduite
  • Une crèche de 44 places, des locaux commerciaux
  • Un prix d’entrée inférieur de 10 à 15% à la moyenne du marché

Gouvernance :

  • Instauration du principe « Design-to-Users » afin d’optimiser le concept :
  • répondre aux besoins de la population
  • finition de qualité
  • solutions techniques innovantes
  • Répond à la ligne politique lausannoise : mixité sociale, durabilité du bâtiment et densité au centre-ville

Les objectifs semblent donc être atteint, puisque cet investissement concilie le développement économique et durable, en participant à l’amélioration du bien-être, à la cohésion sociale, ainsi qu’à protection des ressources environnementales. Ce nouveau quartier Sébeillon a également reçu le Prix Bilan de l’Immobilier 2016 pour la catégorie « Ensemble Résidentiel ».

Les critères d’évaluation de ce prix sont : l’intégration au site, la responsabilité environnementale, la fonctionnalité, le bilan économique, la qualité architecturale, la qualité technique et la qualité sociale. Pour être retenue, toute réalisation devait avoir été réalisée en Suisse romande et livrée entre le 1er janvier 2015 et le 31 août 2016. Realstone remporta le concours parmi une trentaine de concurrents. La société s’est distinguée en exploitant au mieux le potentiel de densification autorisé par le plan de quartier, et en offrant des logements à des prix inférieurs.

 

Conclusion

Realstone s’engage depuis le début à respecter les principes du développement durable, tant dans la réalisation de ses investissements, que dans la gestion de la société et des fonds, avec une importance particulière portée sur l’optimisation des processus écologiques. Sa vocation vient de son fondateur, un entrepreneur visionnaire et sportif, soucieux de rechercher et d’apporter des solutions à la durabilité.

En effet, nous avons pu voir que Realstone a toujours cherché à innover, et aller plus loin dans l’optimisation de ses biens, avec notamment la création du Smart Metering « Green E-Value ». Tous ses partenaires intègrent également la durabilité dans leur pratique, partiellement ou entièrement comme Signa-Terre. Realstone construit dans l’esprit de la stratégie du développement durable, et s’engage à prendre soin des générations actuelles et futures.

La société continue à se développer, en restant concentrer sur son cœur de métier. Realstone souhaite devenir un propriétaire immobilier institutionnel de référence en Suisse en matière de gestion environnementale, tout en préservant la performance de ses fonds. Le secteur résidentiel reste une valeur sûre, dont les besoins ne sont pas encore comblés. Le secteur des bureaux est un peu plus instable, et le rendement plus incertain selon les villes. Realstone se diversifiera-t-il à long terme vers le secteur hôtelier durable avec un concept particulier, à l’image du Chandolin Boutique- Hôtel créé en 2017 par Estéban Garcia, qui redonna vie à l’un des plus hauts villages d’Europe habité à l’année ?

Je remercie Signa-Terre et Mr Bonard Urbaniste à la ville de Lausanne, qui ont bien voulu répondre à mes questions.

corinne // 24.05.2018

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